權(quán)威解讀我國(guó)首部《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》發(fā)表時(shí)間:2018-05-10 11:56 今年3月1日,我國(guó)首部《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》正式實(shí)施。日前,中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受中國(guó)國(guó)土資源報(bào)記者采訪,解讀了要點(diǎn)問題。 突破城鄉(xiāng)二元模式,兼顧當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn) 為什么要制定這一《規(guī)程》?趙松表示,該《規(guī)程》規(guī)范了標(biāo)定地價(jià)制定及公示程序,明確了標(biāo)定區(qū)域劃定、標(biāo)準(zhǔn)宗地選取與布設(shè)等各環(huán)節(jié)技術(shù)要點(diǎn),填補(bǔ)了我國(guó)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)領(lǐng)域的空白,對(duì)完善我國(guó)地價(jià)體系,更好地發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的決定性作用和政府的調(diào)控引導(dǎo)作用,具有重要意義。 就《規(guī)程》的總體定位,趙松表示,本次規(guī)程編制工作立足當(dāng)前城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系建設(shè)的基本需求及未來發(fā)展方向,突破了城鄉(xiāng)二元模式,內(nèi)容涉及城、鄉(xiāng)、建、農(nóng)等不同權(quán)屬性質(zhì)、不同地類特征的土地。同時(shí),鑒于我國(guó)標(biāo)定地價(jià)工作尚處于起步階段,而涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地與農(nóng)用地領(lǐng)域的價(jià)格信號(hào)與評(píng)估實(shí)踐較少等現(xiàn)狀,《規(guī)程》在強(qiáng)調(diào)科學(xué)性、先進(jìn)性的同時(shí),注重了實(shí)用性和易拓展性,充分考慮了當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的發(fā)育狀況及基礎(chǔ)工作水平,使相關(guān)要求既統(tǒng)一規(guī)范又兼顧各地情況,給予了一定的靈活空間,本著不與未來可預(yù)期的改革方向相沖突的原則,提升了可操作性。 與基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)各司其職 近年來,隨著地價(jià)管理體系的日益豐富和完善,不同類型地價(jià)間的關(guān)系在一些地方出現(xiàn)了混淆。趙松指出,綜合分析本《規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》可以看出,基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)三者雖然同為行政管理部門部署推進(jìn)的評(píng)估地價(jià)體系,但其內(nèi)涵與定位并不相同。 從空間特征來看,基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià),具有宏觀、中觀特征;標(biāo)定地價(jià)與監(jiān)測(cè)地價(jià)均為具體宗地的價(jià)格,具有微觀表征性。 從價(jià)值定位和作用來看,基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)均為公示地價(jià),具有引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行的職能,故其價(jià)格定位為各類價(jià)值影響因素作用下的理性價(jià)值;而監(jiān)測(cè)地價(jià)旨在及時(shí)反映土地市場(chǎng)客觀走勢(shì),支撐科學(xué)決策,故其價(jià)格應(yīng)盡量反映市場(chǎng)供需關(guān)系調(diào)整下的價(jià)格水平。 從更新頻率來看,為體現(xiàn)穩(wěn)定價(jià)值,基準(zhǔn)地價(jià)通常不宜頻繁調(diào)整,每2~3年更新一次為宜;標(biāo)定地價(jià)則要求每年度更新;而為了及時(shí)獲取市場(chǎng)動(dòng)態(tài),監(jiān)測(cè)地價(jià)通常為季度更新。 此外,從價(jià)格的決定機(jī)制來看,因公示地價(jià)的制定與發(fā)布是政府的法定職責(zé),故基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的最終價(jià)格水平均由行政部門依法依規(guī)確定,而監(jiān)測(cè)地價(jià)水平則由土地專業(yè)評(píng)估師根據(jù)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立評(píng)估確定。 把握確定標(biāo)定地價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 趙松表示,制定標(biāo)定地價(jià)需要把握幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié): 1. 標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定, 2. 標(biāo)定區(qū)域的劃分, 3. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立, 4. 標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估與確定。 1 什么是標(biāo)定地價(jià)?《規(guī)程》明確標(biāo)定地價(jià)為平穩(wěn)正常、公開競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的價(jià)格,以體現(xiàn)政府的管理需求和導(dǎo)向;除年期外,其他條件原則上均按宗地的現(xiàn)狀條件設(shè)定,以此體現(xiàn)價(jià)格的現(xiàn)實(shí)性、表征性。其評(píng)估方法,與監(jiān)測(cè)地價(jià)的評(píng)估方法類同,但在嚴(yán)格條件約束下,可以使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,而不允許使用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法,旨在避免評(píng)估中出現(xiàn)“循環(huán)推證”的現(xiàn)象?!兑?guī)程》規(guī)定了從兩名土地專業(yè)估價(jià)師獨(dú)立評(píng)估到最終確定的程序性要求,明確了過程中管理部門、專業(yè)技術(shù)人員等不同角色的權(quán)責(zé)關(guān)系。 2 關(guān)于標(biāo)定地價(jià)公示范圍的確定,為突出工作推進(jìn)過程的靈活性、實(shí)用性、漸近性,某一用途的標(biāo)定地價(jià)公示范圍不必全覆蓋,可根據(jù)市場(chǎng)發(fā)育程度和管理服務(wù)需求劃定;不同用途的標(biāo)定地價(jià)公示范圍確定時(shí),應(yīng)體現(xiàn)該用地自身的空間分布特征。 3 “標(biāo)定區(qū)域”是本《規(guī)程》首次提出的一個(gè)技術(shù)概念,指內(nèi)部具有高度均質(zhì)均價(jià)性、可用唯一標(biāo)定地價(jià)表征的封閉區(qū)域。標(biāo)定區(qū)域的劃分應(yīng)以均質(zhì)均價(jià)、管理便利、宗地完整為基本原則;具體劃分方法包括多因素綜合評(píng)價(jià)法、地價(jià)水平歸納法、專家評(píng)判法、疊加法。為充分考慮與已開展的地價(jià)體系建設(shè)工作相銜接,《規(guī)程》中明確了“在已建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的地區(qū),標(biāo)定區(qū)域的劃分宜參照具有較好現(xiàn)勢(shì)性的地價(jià)區(qū)段”。 4 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立是確定標(biāo)定地價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。它應(yīng)遵循代表性、確定性、標(biāo)識(shí)性等基本原則。《規(guī)程》從標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量、分布、用地類型、利用狀況等方面提出了設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地的總體要求,并分別對(duì)商服、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地,以及多用途混合用地的標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立提出了指導(dǎo)性、規(guī)范性要求??紤]未來土地市場(chǎng)發(fā)育的可能與需求,《規(guī)程》提出了其他用途標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的原則性規(guī)定,旨在為深化土地有償使用制度預(yù)留技術(shù)接口。 5 信息公示是標(biāo)定地價(jià)成果應(yīng)用的關(guān)鍵性、必要性環(huán)節(jié)?!兑?guī)程》中對(duì)公示程序、渠道、公示內(nèi)容等進(jìn)行了明確規(guī)定,并在滿足基本要求的前提下,給予各地一定的自選空間。 趙松認(rèn)為,《規(guī)程》的出臺(tái),完善了我國(guó)公示地價(jià)體系的基礎(chǔ)性研究,將對(duì)各地即將開展的標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)提供技術(shù)指導(dǎo)與支持,進(jìn)而推動(dòng)全國(guó)標(biāo)定地價(jià)工作的規(guī)?;_展,促進(jìn)我國(guó)地價(jià)體系建設(shè)與地價(jià)管理工作再上新臺(tái)階。 又訊 我國(guó)首個(gè)標(biāo)定地價(jià)公示體系在渝運(yùn)行 有利于深化土地有償使用制度建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序等 3月30日,重慶市江津區(qū)標(biāo)定地價(jià)成果通過區(qū)政府門戶網(wǎng)站公示。這是我國(guó)首例標(biāo)定地價(jià)公示,有利于推動(dòng)全國(guó)標(biāo)定地價(jià)工作的規(guī)模化展開,標(biāo)志著新時(shí)期地價(jià)體系建設(shè)與地價(jià)管理工作迎來新起點(diǎn)。 按照原國(guó)土資源部辦公廳《關(guān)于部署開展2017年城鄉(xiāng)地價(jià)調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知》,重慶市開展了全國(guó)首個(gè)標(biāo)定地價(jià)公示示范項(xiàng)目,江津區(qū)被列為標(biāo)定地價(jià)公示試點(diǎn)。該區(qū)共組織編制125宗標(biāo)準(zhǔn)宗地信息,并先行選取25宗進(jìn)行公示,同時(shí)根據(jù)公示效果和供地計(jì)劃進(jìn)行滾動(dòng)更新。標(biāo)定地價(jià)公示范圍分布在江津中心城區(qū)和旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū),具有典型代表性,標(biāo)定地價(jià)將對(duì)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)地價(jià)起到更強(qiáng)的指導(dǎo)作用。 江津區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這一成果將進(jìn)一步完善當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)土地價(jià)格監(jiān)測(cè)體系,在全國(guó)形成首個(gè)真正以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心的公示地價(jià)體系,為全國(guó)標(biāo)定地價(jià)的開展探索出一整套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)體系,形成示范效應(yīng)。 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示:“標(biāo)定地價(jià)是我國(guó)公示地價(jià)體系的重要組成部分。作為具體標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格,標(biāo)定地價(jià)具有指示性更清晰、表征性更準(zhǔn)確、現(xiàn)勢(shì)性更強(qiáng)、應(yīng)用服務(wù)效果更好等特征。與傳統(tǒng)的級(jí)別、區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)相結(jié)合,必將進(jìn)一步完善我國(guó)地價(jià)管理中宏觀、中觀、微觀價(jià)格信號(hào)體系,在深化土地有償使用制度建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、引導(dǎo)和調(diào)控土地價(jià)格走勢(shì)等方面發(fā)揮重要作用。” 此次標(biāo)定地價(jià)公示范圍雖然較小,標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量不多,但作為全國(guó)首個(gè)按照規(guī)范的技術(shù)要求建立起來的公示地價(jià)體系,其運(yùn)行具有突破性意義,而之后的持續(xù)更新與應(yīng)用探索也更加令人期待。 據(jù)了解,下一步,江津區(qū)將持續(xù)探索形成一套系統(tǒng)、全面、完整、規(guī)范的標(biāo)定地價(jià)制定、公示工作模式和成熟的技術(shù)體系,形成可供不同工作基礎(chǔ)條件城市借鑒的成熟經(jīng)驗(yàn)和解決方案。同時(shí),積極提升成果信息化水平,逐步擴(kuò)大標(biāo)定地價(jià)公示范圍,擴(kuò)大標(biāo)定地價(jià)輻射廣度,將應(yīng)用成果擴(kuò)大到各相關(guān)層面,服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。 |